自主管理のリゾートマンション購入は危険か？

本日は神戸でした。
最近、神戸へ車で行くときは京奈和道路の岩出市根来まで出てそこから、湾岸線に乗っていきます。
帰りは神戸の夜景と堺のコンビナートの夜景が綺麗でした。
ちなみに、神戸でこういうお店にもよってみました。

こちらのお店は海沿いにありエサ販売が主体のお店に見えました。
エギングなどの用品は多かったような気がしますが、磯釣りの用品は少なかったので、5分もいませんでした。

さて、表題の件。
プレジデント椿もそうなのですが、管理形態は、自主管理です。
自主管理というのはその名のとおり、自分たちで管理します。
（と言っても、プレジの場合、従業員の方が日々の作業はしてくださいます。）
分譲系の管理会社が倒産したか何かで、紆余曲折を経て自主管理になったようです。
そして、自主管理になってからは修羅場が・・・

このあたりは現在、係争中案件もあり語れないのですが
やはり、一般的な話としてもリゾートマンションで自主管理というのは問題が起こりがちです。
通常のマンションなら自分たちの”住居”なので、自主管理でもいい加減な管理では
自らの首を絞めることになります。
理事もオーナーも住んでいるので管理のチェックを日常的に行うことができます。

しかし、リゾートマンションの場合、
・住んでないので問題に気づきにくい
・問題が深刻な事態になっているのに気づかない
・誰かがやってくれるだろうと他人任せになりがち
・管理するのも素人レベルなので、物件の適正な管理ができない
・法人所有が多いため、つぶれて管理費滞納が多くなる（⇒自主管理だと督促や回収業務も本気でやらなかったり）

などといったリスクを抱える恐れがあります。
プレジデント椿のような巨大な規模のマンションになると、さらに管理は難しいと思います。

例えば、建物を守るための外壁塗装。
これだけ大きい物件になると、億単位のお金が動くでしょう。
しかし、1億なのか2億なのか、適正な価格がいくらなのか素人には容易にはわかりません。
相見積もりをとって安ければ良いというものでもありません。
財産的価値を守るという意味からも、価格に見合う仕事であるかを判断する必要があります。
自主管理で行うにしても、理事・役員には相当な能力が求められるのです。
能力のない人がなったらどうなるか？と考えると
抽選で決められるようなものではないように思います。

また、こういったリゾートマンションのオーナーには、経営者的な立場にいる人が多いです。
良い意味でも悪い意味でも、少し癖がある方も多いんですよね・・・
理事になれば、自分の取引のある業者に発注するということもありえます。
悪い方に頭が働く人は、キックバックを貰ってポケットに入れるということを考えるのです。
これは、背任の罪に該当します。
もっと、巧妙な手口になると、実質は1億の外壁塗装の仕事を塗装会社には2億で発注しておいて、塗装会社から自分の会社（身内の会社）に1億の仕事を発注してもらう・・・
なんてことも、難しいことではないように思います。

問題は、不正の疑いがあっても、罪に問える証拠を集めるのが困難だということです。

監査役なんてのがいても形だけであることが多いのです。

実際に、不正行為はマンションの管理に関して、結構あるようです。

こういうことが行われると、本当に大規模修繕が必要になった時に、お金がない・・・ということになりかねません。

建物は朽ちてきて不具合が出ているのに直せない・・・

物件価値はどんどん落ちていく・・・

売りに出しても買う人がいない・・・

管理費修繕費を滞納する人が続出・・・

ゴーストマンションへ・・・

というのは、空想ではなく十分予想可能なお話です。

リゾートマンションの自主管理の場合、各オーナーが自分の問題として積極的に管理に携わっていかないと問題は解決しないでしょう。
のんびりリゾートしてる場合ではないぜ！ という事態にならないために。

が、日常から離れて遊びに行ってるのに、そんな仕事みたいなことしたくない、、、という人がほとんどだと思います。

僕は、問題解決には、外部の専門家に管理業務の委託を行い、サポートを受けるべきたと考えています。

とまあ、思うところがあり書いてみました。

今のマンションのロケーションは磯釣り師にとってはこれ以上ないところです。

僕にとっては家族と過ごす時間を持ちながら、釣りにも行け、天然温泉にも入りたい放題という天国のようなところです。

しかし、上に書いた通り、問題はあります。

ここには書けないこともあり、不安に思うこともあるのです。

ご購入を検討されている方は、このリスクを頭に置かれていた方が良いように思います。

長くリゾートマンション生活を楽しもうと考えておられるなら、自主管理は要注意です。